Куплю здание, продайте

По заказу крупного московского холдинга компания Недвижимость СПб подыскивает здание с земельным участком в Санкт-Петербурге. Казалось бы, чего проще: рынок большой, вариантов море, все стремятся избавиться от «залежалого товара». Однако на проверку оказалось, что здания, выставленные на продажу, обладают абсолютной неликвидностью, и цена объектов не является показателем качества строений. Большая часть ОСЗ принадлежит юридическим лицам, продажа имущества юр.лица тянет за собой определённые последствия, а именно налог на прибыль, от которого продавец пытается «уйти» через продажу самого юр.лица. В этом случае налог значительно ниже – не 40% от стоимости недвижимости, а 13%. Часто можно встретить продажу здания через покупку акций ЗАО, причём чаще это продажа контрольного пакета акций и что делать с миноритарными акционерами неизвестно. Также не редкость, когда продают ОСЗ с обременениями в виде арендаторов. Договора аренды зарегистрированы в УФРС, арендаторы не планируют покидать насиженных мест, а доход между тем от этих арендаторов смехотворен, ввиду чего и выставляют собственники свою недвижимость на продажу. Основная масса продаваемых зданий требует сноса, реконструкции либо капитального ремонта. Это не было бы проблемой, если бы можно было получить необходимые согласования. Как правило, на эти ОСЗ наложены ограничения со стороны КГИОПа, т.к. они являются «выявленным культурным наследием». Да и земельные участки под такими зданиями не оформлены надлежащим образом. Будет нечестно не упомянуть и физ.лиц. Как правило, частный инвестор выкупает здание по частям, то есть расселяет квартиры в жилом доме. Это относительно небольшие отдельно стоящие дома в центральных районах города. Расположение таких домов оставляет желать лучшего – во дворах. Да и использовать возможно лишь под офисы и мини-гостиницы. Продажа здания осуществляется через продажу квартир, т.е. документы должным образом не подготовлены. Продаются и недостроенные здания, это вообще отдельная песня. Согласитесь, ликвидный недострой (тот который можно достроить) продавать не будут. Все недостроенные здания, выставленные на продажу, не имеют разрешительной документации. Небезызвестный пример – угол Малого пр. и 17-й линии – здание официально признано самостроем. Иви-93 начинал строить это здание с намерением получить необходимые разрешения на строительство в «процессе». И ладно бы самострой купить, получить разрешение теоретически можно, и даже отсутствующий план квартальной застройки можно заказать. А вот то, что здание уже не принадлежит Иви-93 и правом требования на него обладает банк, а земельный участок принадлежит совершенно посторонней организации, делает сделку весьма сомнительной.